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園區資訊
發布時間：2023-11-18 點擊：285
張江國創中心的前身為劍騰液晶顯示器廠房，由于傳統工業生產土地資源利用效率低、功能單一，在注重土地畝均產值的今天，存量資產的騰退與再開發成為了必然的選擇。原廠房于2014年底由上海萬科同張江強強聯手進行投資改建，歷經一年半的建設與打磨，具有四大核心功能（空運貨物服中心，總部經濟創新辦公，創新孵化加速成長，研發機構）、三大服務功能（科技成果轉化平臺，創新資本交易平臺，知識產權交易平臺）、四大產業配套（精品餐廳、休閑娛樂、創意咖啡、文體活動）的張江國創中心應運而生。
國家窗口，科創門戶
張江科學城成了浦東新區的發展重點,自然也是上海發展的重中之重。
高端定位，國際交流
張江國創中心定位世界創新坐標，在企業引進的過程中，不僅具有自身科技、創新價值，同時上下游產業關聯性強，為高新企業的導入創造了良好機遇。目前引進企業包括世界五百強霍尼韋爾、日立高新，世界第一大激光器生產商相干科技、集成電路企業合力泰、海櫟創、集創北方，應用機器人企業鈦米機器人、高仙機器人，以及即將入駐的硅谷最活躍投資機構PlugandPlay、澳洲科技與貿易招商門戶世博灣等知名專業機構和企業。
強強聯手，“國民”合作
在產品設計和功能設計上，大膽采用中軸天光花園、體育公園、城市圖書館等公共空間，提升使用者相互之間的交流，與此同時，在產業功能上，引入跨境科創中心，服務于科創型企業快速貨物通關、海關檢驗檢疫，復制自貿區政策豐富了，園區投資環境。
那么，這個“從改造到營造，從更新到復興”的項目到底成功在哪？
一項目區位
中環、龍東大道交匯處，張江管委好鄰居
熟悉張江的都知道，龍東大道不僅是張江北側的界線，同時也是浦東新區東西向交通的重要走廊，西側的中環路則可快速通往上海的各個角落。根據規劃，未來龍東大道將實現“快速高架路+地面鋪路”的快速化改造。
張江國創中心地處龍東大道與中環路的交界處，距地鐵2號線廣蘭路站15分鐘腳程，距中環路約1分鐘車程、外環路約3分鐘車程，高效直達虹橋樞紐、浦東機場及市中心各大核心商圈，區域覆蓋接駁班車、小龍巴士、EVCARD電動車等出行服務，以及區域內有軌電車、公交等配套完善。
與此同時，張江管委會位于國創中心一期東側。一層作為張江科學城企業服務中心，東大廳建設項目服務大廳設立建設項目立項和竣工驗收幫辦窗口；在西大廳市場準入辦理大廳設立企業注冊變更幫辦服務窗口，為擬落戶和已落戶張江企業市場準入提供全流程幫辦服務，實現企業服務“一窗受理，一門辦結”。服務受理范圍不但包括張江94平方公里的規劃范圍，還覆蓋到張江鎮、唐鎮、合慶鎮、康橋鎮、周浦鎮、航頭鎮的鎮域范圍，共計264平方公里。
此外，相關人才公共服務一應俱全，園區周邊聚集眾多產業園區及辦公樓宇，（如張江集電港、科技領袖之都、展想廣場、張江盛銀大廈等），可共享周邊區域貿易、科技、經濟、生活資源，依托自貿區與張江自主創新區形成聯動效應，構建自主創新驅動力，加速中國科技創新。
二背景歷程
強強聯合四年“靜觀其變”
根據2011年市政府批復,張江高新區核心園的用地面積約75.9平方公里。伴隨2017年《張江科學城建設規劃》獲正式批復，張江整體也由園區轉型為城區，定位世界一流科學城。在此前提之下，張江國創中心是張江北區重要的產業集聚地，也是張江國家自主創新示范區與上海自貿區“雙自聯動”的重要承載地,肩負國家使命，打造全球科創中心。
隨著經濟結構的改變與存量時代的到來，越來越多的老廠房經過改造，被賦予新的功能。在上海大力發展張江科學城的背景下，張江國創中心誕生并投入運營，成為老廠房實踐城市更新的又一力作。
項目由大舍建筑操刀設計，通過導入張江資源，引入上海萬科“城市配套服務商”的理念，優化產業結構，激活產業動力，最終實現產業創新和城市更新的完美組合。
三規劃開發
老廠房變身世界創新坐標
1-總體情況
張江國創中心分三期建設，一期13萬方，二期近10萬方，三期4萬方，總占地面積超10萬平方米。其中一期、三期為新建項目，二期為國內最大的單體改造空間，是存量資產再開發的經典之作，故本文著重講二期的開發與改造。
一、二、三期布局圖
張江國創中心二期鳥瞰實景圖
張江國創中心二期主體實景圖
改造手法
國創中心二期：辦公+公寓+商業，中國最大的單體改造空間
二期改造前后對比
改造手法一
超級街區VS微型城市
針對原建筑為生產廠房尺度較大的問題，在改造中引入主次分明的流線體系，將建筑切分為一系列尺度宜人的空間；新的流線體系以中庭為主干聯系起水平和垂直交通，在建筑內部創造出一座豐富多元的“微型城市”。
內部交通模式
改造后內景
改造手法二
全生態鏈VS業態劃分
通過對張江本地資源及未來產業結構的預測分析，打造從研發中心、企業總部、商務辦公、孵化器到創意辦公的多形式的混合辦公模式，并形成產業鏈生態系統。并且根據面積需求的不同和三種現狀結構柱網單元，構建組合出多種變化的空間可能性。
結構柱網單元
空間組合形式
改造手法三
現存框架VS疊層置入
建筑原有結構體系得以保留，在空間中用分層的模塊植入手法營造出新的場所和使用體驗。在新舊建筑的關系處理中，還通過一些材質對比表達出新建部分的活力：外墻黑色涂料的科技感替代原有鋁板立面，室內暖色調的環保木材以及許多彩色水性涂料的運用。
張江國創中心二期內景
張江國創中心外立面設計
3-改造后主體
張江國創中心二期占地約4.8萬平方米,主樓總建筑面積達8.9萬㎡。單層平均面積為2.4萬㎡，共4層，每層層高3.75~6.5米。單層可分割面積為200~8000㎡，荷載區間介于0.2~1.5t之間，共有電梯22梯（含聯排獨棟）。
各層詳細情況如下：
一層配置獨棟辦公產品，圖中8個色塊區域（102~107和1101、1102）分別代表單體建筑內的8棟聯排獨棟辦公樓。獨棟辦公共4層，僅在一層設置有8個獨立的入口，每戶具有獨立的電梯，彼此互不影響。
另外一層配有張江科學城展廳、張江跨境科創中心以及沿街商業。
張江國創中心二期主樓一層平面圖
張江科學城展廳和張江跨境科創中心
2F為天光花園，作為中軸創意大廳、通透式綠色陽光房，是園區創新交流空間，包含共享眾創辦公區、無邊界產品發布區、開放式會議討論區。因老廠房二層層高較高（6.5米），圖中虛線色塊區域（201、202、203、208）主要用作孵化器及眾創辦公隔層loft使用。右側兩處兩梯四戶的空間（101、217、216、215、214、213、212、211）作辦公使用，開放式無邊界產品發布區和會議討論區則設置在中軸的公共區域。
張江國創中心二期主樓二層平面圖
張江國創中心二期主樓二層交流區內景
3F&4F為商務辦公。由于老廠房進深過大，采光不足，設計采用“陽臺+落地玻璃”的形式彌補這一缺點。
張江國創中心二期主樓三層平面圖
張江國創中心二期內部辦公環境
ROOF開放式屋頂花園，設施包含彩虹跑道、高爾夫推桿場、露天廣場、綠色植被、休閑露臺等。
配套
張江國創中心二期提供了較完善的園區服務，萬科泊寓、張江科學城書房、張江跨境科創中心、餐飲、便利店等，創業者們可以在半徑100米的范圍內，實現工作、生活與休閑的有機協調。
張江國創中心二期的主要配套集中于張江科學城書房所在的配套樓。該配套樓坐落于主樓右側，共4層，一層包括張江科學城書房以及其他商業區，2~4層為長租公寓泊寓（共計6000㎡），為年輕人提供140余間從19至43㎡不等的居住空間。
張江國創中心二期主體/配套樓
值得一提的是張江科學城書房，它是全國首個高科技產品展示交易中心及多元社交平臺，書房建筑面積1100平方米，空間設計凸顯藝術色塊和不規則幾何造型，具有科技感和未來感。書房英文名“SELECTZHANGJIANG”意為“張江精選”，功能配置集閱讀、零售、展示、體驗、休閑、社交于一體，實現“線上+線下”多場景互動模式、多功能疊加。
書房引入喜馬拉雅、閱文集團、滬江等張江園區龍頭企業，融入電子閱讀、音頻閱讀、視頻閱讀等多種介質，未來，將成為高科技產品展示、體驗、交易平臺。
此外，位于二期主樓一層24小時運轉的上海科創中心海關—張江跨境科創中心，為張江科創企業提供了巨大的便利。在各項必備手續齊全的前提下，貨物通關時間可以由原來的2到3天壓縮至當天完成。科創中心試點運行后，實現了機場貨棧功能的延伸，運抵機場的空運貨物能夠在海關監管下，直接從機場到達科創中心倉庫，貨主在收到提貨通知后，在家門口就可以向海關辦理進口貨物申報手續，省去了在機場和張江之間的往返奔波。需要注意的是，該中心主要業務以產業科研進口為主，不包含貿易進出口業務。
除此之外，園區還體提供以下服務：協助企業辦理工商注冊、稅務登記、提供辦公室租賃、會議室租借等服務、提供企業一對一日常經營指導、定期組織講座培訓，并為企業搭建交流溝通平臺、對在孵項目的階段性評估與全程跟蹤、協助傳達和落實各項優惠政策。
張江科學城書房內景
張江跨境科創中心
四張江國創中心二期招商情況
國創中心園產業定位以“互聯網＋”為主，以智能裝備、人工智能、文化創意為輔，呈“一點三翼”布局，只租不售，租金4~4.5元/㎡/天，物業費12.5元/月。項目二期目前（2019年4月）出租率為70%，剩余可租面積為3萬㎡。
主導產業（一點）：
移動互聯網、物聯網、云服務、智能駕駛、互聯網金融云計算和大數據、智能語音交互等
輔助產業（三翼）：
智能制造：智能家居、智能穿戴、IC設計、機器人、3D打印、衛星導航應用技術
人工智能：
智能化數字化移動、個性化治療與健康管理、醫療數據處理后援、醫療健康教育及培訓、智能語音交互、智能駕駛、虛擬現實、云計算與大數據
文化創意：
創意設計、咨詢、網絡游戲、動漫影視、數字出版、智能硬件、互聯網教育、展覽展示
配套產業：
貿易、零售、物流等2.5產業和現代服務業
國創中心二期招商模式以中介為主，政府為輔。區內含有兩大服務平臺助力企業成長，形成內、外良性循環：
目前，入駐企業有以霍尼韋爾、日立高新、相干科技為主導的智能裝備產業，涵蓋了半導體、電子顯微鏡、醫療儀器設備、汽車零部件、激光器等環節的設計、研發及展示；以鈦米機器人、高仙機器人、集創北方為代表的人工智能產業，涵蓋了自主定位導航、芯片設計、液晶顯示模塊等人工智能環節；以只二、路捷鯤馳為代表的互聯網創新創業公司，涵蓋了奢侈品線上交易、跨境電商服務兩大內容。
其中外國企業承租面積占了二期項目產業使用面積總體量的1/2（約3萬㎡）。此外，美國排名第一的投資機構plugandplay承租約1.3萬㎡，用于打造plugandplay長三角區域中心，其中4000㎡用于企業孵化，8000㎡用于活動舉辦。澳洲中心承租3萬㎡，主要用于生物醫藥產業研發辦公。
總結
作為成熟產業園區迭代的典型，張江國創中心的成功秘訣主要有以下三點：
（1）張江基因奠定產業基礎。依托張江科學城良好的科技產業基礎，充分發揮張江國家自主創新示范區與自貿試驗區的“雙自”聯動優勢。
（2）強強聯手打造品質物業。張江文控與上海萬科的政企合作，為國創中心導入張江產業資源、引入萬科“城鄉建設與生活服務”理念，共同打造了物業形式多樣、服務配套齊全、適應不同需求的高品質園區。
（3）接軌國際市場引進優質企業。張江國創中心作為上海科技創新的重要窗口和國家級科技高地，以上海建設具有全球影響力的科創中國新重大部署為契機，吸引了大批國際名企的目光。
張江國創中心大事記
2014年
由張江文控與上海萬科收購原液晶顯示器舊廠房。
2015年
啟動建設，分三期同時進行。其中，一、三期為新建項目，二期為舊改項目。
2017年
8月《張江科學城建設規劃》正式獲批，張江國創中心被列入張江科學城“五個一批”重點建設項目之一。10月，首家企業入駐。
4-2018年4月22日
位于張江國創中心內的張江城市書房建設完成，開始投入試運營。城市書房不僅將成為園區企業新技術、新產品的重要展示、運用窗口，還將成為張江白領文化休閑的集聚地。
5-2018年4月27日
位于張江科學城北區的張江國創中心正式啟動運營，這個集“匯聚創新創業、聚力產業發展、踐行產城融合理念”于一身的城市更新作品正向宜居宜業產業新地標全面進發。