發布時間：2024-06-29 點擊：217
本文轉載自知乎賬號——環二先生上海寰線商務咨詢有限公司 創始人，旨在傳播信息觀點，不作其他用途，如有侵權請聯系刪除！
外高橋因為國際貿易的便利，一度被稱為“上海離世界最近的地方”。
但是這幾年出現了一種聲音，說外高橋跌落神壇了，各方面發展遇到了問題，然而事實真是如此嗎？
現在我們進入了二次改革開放的新紀元，產業正在轉型升級，肯定會出現新的機會，但同時也會淘汰一批落后的產能。
之前我們就淘汰了一批工廠，比如老閔行的四大金剛和五朵金花，現在開始蝶變為大零號灣；
金橋也早已開始轉型，從單一的出口加工基地向城市副中心職能轉變，跟上了浦東開發的節奏。
而現在外高橋也走到了十字路口，遇到了傳統產業轉型的困境。
外高橋如何尋求破局？房產還能不能買？未來還有二次放光的希望嗎？
01
與以前相比，外高橋這幾年確實有些式微。
由于外貿產業的特殊性和單一性，外高橋很容易受到全球大勢的影響。
首先是受前幾年口罩的影響，對外貿打擊非常大。
剛戴口罩的2020年第一季度，外高橋的貿易凈利就只剩下1.02億，同比直降82.57%，可謂元氣大傷；
而在2022年吃“鴛鴦鍋”期間，整個外貿幾乎陷入停滯。
自2017年老特上臺后，長達7年的“毛衣戰”更是給外高橋區域的發展造成了更深層次的影響。
巔峰時期外高橋的高端就業人口有20多萬，其中外籍人士就有萬余名，如今風光不再。
兩件大事疊加影響，讓外高橋非常失勢。
外高橋早在1990年就成立了保稅區，憑借著濱江優勢建成了上海貿易港口。
不過隨著長江泥沙的淤積，港口吃水深度逐年下降，其12.5米的深度已達不到國際深水港的15米標準。
長江從上游攜帶的大量泥沙不斷沖積，崇明島、長興島越長越大，帶來這些致命缺陷：
河床不穩定、河道容易改變，且航道變窄、水深變淺。
這似乎早已注定了外高橋碼頭地位的結局。
不得已，浦東在浙江舟山的嵊泗群島新開辟了一個洋山深水港，解決了上海缺乏深水良港的問題。
洋山深水港在行政區劃上屬于浙江，而實際業務管理上屬于上海港。
洋山深水港開港后，外高橋港口如今已淪為了支線港和喂給港，地位一落千丈。
繼洋山深水港之后，吳淞口國際郵輪港也崛起了，外高橋港口更加式微。
可以說，外部環境和地理因素的一系列變化，決定了外高橋開始走下坡路。
02
當然，外在的因素只是冰山一角。
外高橋的內在困境，尤其是產業的轉型與流失，正成為制約其發展的枷鎖。
在產業式微的情況下，浦東形成的新的發展主軸正在將外高橋拋棄。
外高橋的定位是工業和物流基地，分布了許多重工業，如造船廠、煉鋼廠、煉油廠、石化等。
但隨著環保標準的提高，這些重工業正面臨轉型的嚴峻挑戰。
一些企業選擇了關閉或轉移，給區域產業帶來了不小的沖擊。
比如造船廠去崇明開設了分公司，業務分流，使得一部分產能流失。
而有些企業如央企中國石化，雖然面臨公眾的環保呼聲，但遲遲未能搬遷。
高橋石化猶如“下蛋的老母雞”，短期內雖然仍能為區域帶來經濟效益。
但長期來看，其轉型或搬遷已是大勢所趨。
這些變化使得外高橋逐漸與金山和寶山“南北轉型”區面臨相似的困境。
不只如此，外資企業的出走也給外高橋帶來了不小的困擾。
安靠等美資半導體大廠已選擇離開，曾經的英特爾也早已不在。
當然這并非外高橋自己的原因，而是全球制造業轉移趨勢下的共性問題。
在外貿失利、傳統工業式微的雙重壓力下，外高橋的轉型之路已迫在眉睫。
一般上海的工業區轉型都會以科創為抓手，如G60科創走廊、大零號灣、大吳淞等，張江更是科創的鼻祖。
但外高橋起初以發展外向型經濟為主，缺乏“本土”“科創”的元素和基因，在這方面天生跛腳。
外高橋也曾想過努力，不再想單一聚焦一貫的船舶、物流等傳統產業了。
所以新引入了一些生物醫藥、集成電路、智能制造、新材料和郵輪等產業，美其名曰五大先進產業集群。
但這些產業在臨港、張江等地已有較大規模，競爭異常激烈。
所以外高橋亟需找到一條適合自己的發展道路，以在浦東新的產業發展布局中尋求突圍。
然而，在當前浦東的發展主軸上，外高橋的突圍之路似乎并不平坦。
在上世紀90年代的時候外高橋最輝煌，出道即巔峰，順應時代搶占了先機。
但現在進入新世紀后，浦東的發展主軸已經轉變，把外高橋甩了出去。
陸家嘴、張江、臨港已成為浦東新的南北發展主軸。
未來這些地區將引入更多產業，為浦東帶來更大的增量。
而外高橋地理位置偏東北，使其在新一輪的產業升級中難以及時跟上，最終面臨下滑的風險。
外高橋的發展困境，也給當地的房產市場投下了陰影。
03
外高橋內部工業眾多，環境有污染，大車來來往往，不怎么宜居。
在產業下行的狀況下，外高橋所提供的區域購買力在減退，進而影響到了當地的房價。
外高橋的房價并不高，二手房多在4-5萬元/m2，本輪漲幅也不高，房價長期起不來，是浦東的一片洼地。
產品分布方面多以90年代及之后的老舊小區為主，次新房供應稀缺。
比如潼港新村、富特新村、高南新村、學前新村、高橋新村等，成交價格都在3字頭。
這些主力二手房成交總價多在300萬以下，凸顯了外高橋剛需市場的特征。
而且外高橋像這樣的低總價掛牌房源還有很多，內部產品面臨著同質化競爭。
要知道，上海二手房近八成的成交總價也是在300萬以下，與外高橋市場的定位完全重合。
所以外高橋市場同時面臨著內部競爭和外部分流的雙重壓力。
同樣預算總價在上海有很多可選擇的地方，外部普通剛需未必會來外高橋。
并且外高橋的配套很一般，環境與地理位置都削弱了其在上海300萬老破小市場上的競爭力。
這里沒有什么高端的商業，高橋老街+沿街店鋪式商業是基本的業態，大家逛商場還要跑到森蘭：
教育資源也一般，高南小學、高橋鎮小學、潼港小學等在浦東都進不了梯隊，只有外高橋保稅區實驗小學擠進三梯隊；
醫療方面只有一個第七人民醫院，這是一個三甲綜合醫院還不錯，就是服務范圍有些大。
崇明的也會過來排隊取號，對本身就不大的院區造成了擁擠。
外高橋是10號線和6號線的盡頭，在沒通軌之前可以想象是多么地犄角旮旯。
展望未來，滬蘇通鐵路二期會在外高橋設有一站，打通外高橋與東方樞紐和寶山高鐵站的聯系。
很一般的配套，決定了外高橋板塊在全市缺乏置業的熱度。
而且從浦東整個的置業版圖來看，外高橋也不是剛需的熱門選擇之地。
浦東最早的一批剛需是買在了金楊，然后是三林，再是周康。
這樣的板塊輪動也進一步印證了浦東發展主軸向南轉變的邏輯。
外高橋的二手房產品正在面臨老化，剛需越來越看不上了。
還有曾經作為“一城九鎮”之荷蘭風情新市鎮開發的產品放在現在也顯得不倫不類，國人并不喜歡。
所以外高橋的剛需市場定位非常不穩。
在外高橋幾乎買不到好房子，不只是剛需選擇逃離，中產也不會過來，結果大家被逼向森蘭和新江灣城。
而出現這樣的局面，也在于前面我們提到的外高橋本身定位是工業和物流基地。
大量的土地用于工業發展，住宅用地稀缺，導致新房供應不足，二手房市場難以形成有效補充。
據2014年外高橋集團網傳的年報，當時的土地儲備達493萬平方米。
這個儲備量遠遠高于浦東三大產業中心的陸家嘴、張江和金橋，并且預計可持續開發20-30年。
但是這些土地大多是工業用途，沒有給住宅留下什么空間。
結果2010年以來外高橋的新房供應僅約2000余套，并且近7成供應都是在2020年以后，市場非常畸形。
換句話說，近5年外高橋只有4個樓盤上新，分別是尼德蘭·星嶼、尼德蘭花園（三期）、陽明花園三期、浦東紫薇花園。
其中前兩個項目的拿地時間甚至可以追溯到十多年以前。
而且幾個項目都以大戶型為主，總價多在七八百萬。
在很多購房者看來，花這樣的總價買在這樣的地段可能不太匹配。
從外高橋也能反映出整個浦東的新房市場供應都很少，花錢買不到好房子，只能住在城鄉結合部。
綜合來看，外高橋的輝煌已成過往，如何在新的歷史節點上找到新的發展突破口，成了擺在面前的重大課題。
諸多原因分析下來，我們暫不建議買在外高橋，這是一個內生市場，板塊替代性高，產品流通性低。
外高橋跌落神壇了嗎？恐怕這是一個見仁見智的問題。
外高橋畢竟身處浦東，這是一個充滿魔力與機遇的地方。
我們相信，浦東的力量能讓外高橋重新煥發活力，重新站在時代的前沿！
我們希望外高橋像金橋那樣把握住機會，通過發展多元產業為區域賦能，加快推動產業轉型升級；
口罩已走，外貿正在恢復，外高橋肯定會緊抓一帶一路和二次改革開放機遇，將來繼續為浦東引領區的建設添磚加瓦。
房價和區域的發展是兩碼事，房價高低并不能代表一個地方的未來。
外高橋未來究竟能否華麗轉身？讓我們拭目以待！